Quanto custa arrematar: comissão, ITBI, dívidas e os custos escondidos
O lance é só o começo. Quem compara o lance com o preço de mercado e acha que a diferença inteira é lucro descobre, tarde demais, que entre 12% e 20% do valor vai embora em custos — e que alguns deles são evitáveis com leitura de edital. Esta é a planilha completa.
Os custos de todo arrematante
- Comissão do leiloeiro — 5% sobre o lance, paga à parte (não sai do valor do lance). É o custo mais esquecido nas contas de iniciante.
- ITBI — 2% a 3% conforme o município, calculado em regra sobre o valor da arrematação (há municípios que tentam cobrar sobre o valor venal — discussão comum, o STJ tem precedentes favoráveis ao arrematante).
- Registro e emolumentos — ~1% a 1,5% para registrar a carta de arrematação (judicial) ou a escritura/carta (extrajudicial) no cartório de imóveis, conforme a tabela estadual.
- Custas da carta de arrematação — no judicial, calculadas sobre o valor; variam por tribunal.
Os custos que dependem do edital
- IPTU atrasado — no leilão judicial, a regra é a sub-rogação no preço (art. 130, parágrafo único, do CTN): não é problema seu. No extrajudicial, o edital pode transferi-lo a você. Sempre confirme a cláusula.
- Condomínio atrasado — dívida propter rem: se o edital não a joga no preço, ela acompanha o imóvel. Em apartamentos, é comum ser a maior surpresa — peça o demonstrativo ao síndico antes do lance.
- Desocupação — imóvel ocupado custa tempo (meses até a posse) e, muitas vezes, um acordo de saída ("auxílio mudança"). Detalhes no guia de imóvel ocupado.
- Reforma — você quase nunca visita o interior antes. Orce um colchão de 5–10% para imóveis ocupados ou antigos.
O custo da saída: imposto na revenda
Para o investidor, o ganho de capital na revenda é tributado em 15% (até R$ 5 milhões) sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição — e o custo de aquisição inclui o lance, a comissão, o ITBI e as despesas documentadas. Guarde todos os comprovantes: cada recibo reduz o imposto lá na frente.
Exemplo completo: lance de R$ 300.000
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance (2ª praça) | R$ 300.000 |
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 15.000 |
| ITBI (3%) | R$ 9.000 |
| Registro + emolumentos (~1,2%) | R$ 3.600 |
| Condomínio em atraso (exemplo, se o edital atribuir) | R$ 8.000 |
| Acordo de desocupação + pequenos reparos | R$ 12.000 |
| Custo total | R$ 347.600 (+15,9%) |
Se o imóvel vale R$ 450.000 no mercado, o deságio real caiu de "33%" (na cabeça do iniciante) para 23% — ainda excelente, mas é esse número que deve decidir o lance máximo.
A regra prática
Antes de dar lance, calcule: lance máximo = valor de mercado × (1 − margem desejada) − custos estimados. A ficha de cada imóvel na Hasta mostra o valor de avaliação, o desconto e o m² típico da região para a primeira conta — e a análise da Veredika monta a planilha de custos do imóvel específico, lendo o edital para descobrir quais débitos são seus.